발표논문 | 개발이익환수제도의 문제점과 개선방안에..

[요약문]

본 연구는 ‘89년에 입법된 토지공개념의 세가지 법률 즉, 개발이익환수제, 토지초과이득세, 택지소유상한제 중 현행개발이익환수제도의 시행과정에서 발생되는 문제점들에 대한 개선방안을 사례를 통해 제시한 것이다. 

개발이익환수제도의 근본적 취지는 토지 개발로 얻어진 개발이익을 토지공개념 차원에서 국가 및 지방자치단체가 환수하여 사회에 환원하는 것이다. 또한 토지의 효율적인 이용과 무분별한 개발을 억제하여 부동산 투기를 방지하고, 토지의 불로소득으로부터 벗어나 토지가격의 정착과 건전한 국민경제를 발전시키기 위한 것이다.

부과방법은 부과종료시점지가와 개시시점지가의 차액에서 개발비용과 사업기간 동안의 정상지가상승분을 공제하고 계산된 금액의 50%를 부과하고 있다. 그러므로 지가산정 및 개발비용산정 등 많은 문제점이 발생할 수 있고, 환수과정 또한 복잡하여 적정한 개발이익환수가 이루어지지 않고 있다. 따라서 본 연구에서 이러한 부분을 자세히 살펴보았다.

본 제도의 시행으로 개발이익의 사유화를 방지하고 지역 간의 균등한 발전을 도모하고자 하는 법적취지는 좋았으나, 중소기업의 설비투자에 많은 어려움과 면적에 적정한 산정방법 및 징수과정 등의 제도적 미정착으로 인하여 근로자들의 건전한 근로정신과 기업의 투자의욕을 저하시키고 국민경제에 악 영향을 가져오는 결과도 동시에 발생하고 있다. 

특히, 가장 큰 문제점은 예외규정이 적용되고 있는 정부투자기관 및 단체들로 면적이 넓고 대형공사이면서 자치내규를 인정받아 그 감면특혜가 있지만, 공장 이전이나 확장 등 작은 면적의 토지를 전용하여 대외 경쟁력을 높이려는 소규모 중소기업에게는 특혜가 주어지지 않고 개발이익환수제도가 부담스럽게 작용하여 적절한 개발행위를 어렵게 만들고 있다.

따라서 본 연구에서 제시한 것을 적극 활용하여 개발이익환수제도에서 가장 큰 문제점인 면적에 적정한 부담금 부과로 부동산 투기억제와 사회적인 형평성을 유지하고, 개발이익환수제도의 불신을 해소하여 제도가 정착하는데 조금이나마 기여했으면 하는 바람이다. 

다음은 논문에서 제시한 제도의 문제점에 따른 개선방안으로 ‘종합적인 개선방안’, ‘공시지가의 현실화 방안’, ‘지가차액의 차등․단순 적용 방안’, ‘대상면적의 기본공제 방안’을 요약하였다. 

<表 28>의 요약과 같이 제도의 개선방안도 중요하지만, 개발부담금의 부과․징수는 일선 실무자의 행정권한이 중요하게 작용한다. 그러므로 부과 과정에서 행정 편의적 자세를 버리고 형평의 원칙에 따라 부과․징수하고 정확성과 효율성을 높여 행정력 낭비와 제도의 불신을 줄여야 하겠다. 그렇지 않으면, 국민의 재산권이 보호받지 못하고 제도의 정착 또한 어려울 것이다. 

또한 토지공개념의 기본적 취지 및 목적을 살리고 개발부담금제도의 개선을 통한 미 실현 개발이익환수라는 약점을 보완하여 적정한 개발이익환수로 부동산 투기억제와 국토의 균형있는 발전을 도모해야 하겠다.

[목차]

第 1 章 序 論 

第 1 節 배경 및 개요 

第 2 節 제도의 입법과 연구목적 

第 3 節 연구동향 및 구성방향

第 2 章 開發利益還收制度에 대한 考察

第 1 節 개발이익환수의 방법 및 유형

第 2 節 개발부담금 부과

第 3 節 개발부담금 산정

第 4 節 부과․징수 및 납입절차

第 5 節 외국의 개발이익환수제도

第 3 章 開發利益還收制度의 運用現況과 問題點 

第 1 節 개발부담금부과․징수 현황

第 2 節 행정심판 및 부과사례

第 3 節 기준지가와 제도와의 관계

第 4 節 개발이익환수제도의 문제점

第 4 章 開發利益還收制度의 改善方案

第 1 節 현행제도의 세부적 개선방안

第 2 節 공시지가의 현실화 방안

第 3 節 지가차액의 차등․단순적용 방안

第 4 節 부과대상면적의 기본공제 방안

第 5 章 結 論

參考文獻

表 目 次 

<表 1> 토지개발․전용에 따른 개발이익환수체계

<表 2> 공사비의 구성 

<表 3> 일본 지가세의 주요내용

<表 4> 택지에 대한 고정자산세 부담조정율

<表 5> 특별토지보유세의 면세면적 

<表 6> 시․도별 징수현황 

<表 7> 경기도 개발부담금 징수․미징수 현황 

<表 8> 사업별 대상사업 및 부과․징수현황 

<表 9> 개발부담금 부과에 따른 행정심판 

<表 10> 행정심판 청구유형 

<表 11> 소재지 및 면적 

<表 12> 개시시점지가 

<表 13> 정상지가상승분 

<表 14> 비준표에 의한 토지특성비교 

<表 15> 개발비용 총괄표 

<表 16> 표준지 산정 

<表 17> 대중골프장과 회원제골프장의 수익비교 

<表 18> 소재지 및 면적

<表 19> 개시시점지가 

<表 20> 정상지가상승분 

<表 21> 비준표에 의한 토지특성비교 

<表 22> 전국 평균지가 변동율 현황 

<表 24> 가격배율 산출요령 

<表 25> 공시지가와 실거래가격의 실례 

<表 26> 용도변경 적용의 예 

<表 27> 지목변경 적용의 예 

<表 28> 제도의 문제점에 따른 개선방안 요약 

그 림 目 次 

<그림 1> 공사비 적산순서 

<그림 2> 개발부담금 부과․징수 절차 

<그림 3> 개발부담금 행정구제 절차 

<그림 4> 지가변동 및 징수․미징수 그래프